Pillar: Habitação e demografia · 10 cartas · 10 fundos · 6 trimestres
Loeb articula short alargado em habitação e building products como contribuidor material do trimestre. Procura habitacional continuou a deteriorar-se com vendas de habitação existente em níveis GFC, apesar de medidas "populistas e não-ortodoxas" da administração Trump. Tese complementada por preferred GSE (Fannie/Freddie) baseada em saída do conservatorship — narrativa "afastada por receios de affordability" no curto prazo.
O gestor argumenta que o turnover habitacional norte-americano está reprimido por mortgage lock-in (cerca de 30 milhões de mutuários, ou 54% do total, com taxa ≤4%). Existing home sales abaixo de 4,5 milhões há três anos — o intervalo deprimido mais longo desde a crise de 2008. O efeito está a dissipar-se gradualmente via os "5 Ds" e o catalyst imediato é a queda do mortgage rate a 30 anos via compressão do spread MBS. Recovery para 4,5-5,0 milhões de existing home sales beneficiaria desproporcionalmente Floor & Decor.
A recuperação esperada do sector dos construtores residenciais estagnou, sobretudo por questões persistentes de acessibilidade. O gestor descreve a acessibilidade como um tripé de salários, taxas de juro e preços das casas, com os preços elevados a continuar a travar o mercado apesar de uma escassez evidente de habitação. Por se tratar de um sector muito regulado a nível local, considera improvável a desregulação e aponta a construção de casas mais pequenas como via mais viável.
As acções da Lennar caíram no final do trimestre após orientações abaixo do esperado para encomendas, entregas e margens no primeiro trimestre fiscal. A gestão da empresa nota que o mercado habitacional se mantém difícil, apesar da continuada descida das taxas de juro — um sinal de que a fraqueza do sector não se resolve apenas com custos de financiamento mais baixos.
Comentário explícito: "In the near term, we continue to be cautious on the housing market". GRBK +17% no trimestre teria sido material winner mas a maior parte do gain foi offset por uma housing hedge. Posicionamento direccionalmente cauteloso mantém-se sobre o sector apesar de holding GRBK como long isolada.
As acções preferenciais de Fannie Mae e Freddie Mac são posições centrais há vários anos e os principais contribuidores do trimestre. A gestão considera as GSE mission-critical para o mercado residencial dos EUA e nota que o spread entre a taxa fixa a 30 anos e o Treasury a 10 anos persiste perto de máximos (~1% acima da média de longo prazo), travando actividade e acessibilidade. Com bases de capital reconstruídas (net worth combinado acima de $160 mil milhões), a saída da tutela poderia surgir valor e desbloquear o mercado residencial.
A LGI Homes reportou resultados abaixo das expectativas devido aos desafios persistentes de acessibilidade e às taxas hipotecárias elevadas, com a receita de vendas de casas a cair 8,4% em termos homólogos apesar de um preço médio de venda 5,1% mais alto.
A Vistry pré-vende mais de metade das casas a preços acessíveis a councils e housing associations, num modelo capital-light menos cíclico e menos sensível a juros. O governo Labour deu prioridade à habitação acessível e deve estrear um programa de financiamento novo e maior em Junho/Julho.
Com as taxas hipotecárias a subir em tandem com a yield do Treasury a 10 anos, o Housing Affordability Index permanece em níveis baixos e tem sido um headwind para o sector da habitação apesar da procura reprimida. A equipa está incrementalmente negativa em construção residencial, onde taxas hipotecárias mais altas irão travar o crescimento apesar de uma oferta relativamente baixa de habitação nova.
A gestora regista que o mercado imobiliário permanece em depressão, com taxas de juro hipotecárias de longo prazo a subir para 7,00% e vendas de casas existentes abaixo dos níveis da Primavera de 2020, no início da pandemia — por algumas métricas, o mercado imobiliário norte-americano mais fraco desde a Grande Crise Financeira. Duas das maiores posições de longo prazo do fundo, Graco e Toro, estão ligadas à força da habitação e foram atingidas. A gestora encara a fraqueza como passageira e os períodos difíceis como oportunidades de compra notáveis, tendo vindo a reforçar ambas as posições.
if mortgage rates can sustainability enter a range of 5.5% to 6.0% or lower, then this could precipitate a rebound in existing home transactions
"se as taxas hipotecárias entrarem de forma sustentável num intervalo de 5,5% a 6,0% ou inferior, isso poderia precipitar um rebound nas transacções de casas existentes"
The American dream of homeownership is increasingly difficult to achieve because of this affordability gap.
"O sonho americano de ter casa própria é cada vez mais difícil de alcançar por causa deste fosso de acessibilidade."
the combined “net worth” of Fannie Mae and Freddie Mac now exceeding $160 billion, a record amount.
"o 'net worth' combinado de Fannie Mae e Freddie Mac a ultrapassar agora os $160 mil milhões, um valor recorde."
the GSEs remain “mission-critical” to the U.S. residential markets
"as GSE continuam a ser 'mission-critical' para os mercados residenciais dos EUA"
We built a large short across housing and building products, which has been a meaningful contributor
"Construímos um short alargado em habitação e building products, que tem sido um contribuidor material"